（綜合報導）9月19日（週二），華爾街日報（The Wall Street Journal）發表重要經濟評論文章《一場更大的房地產危機正在威脅中國經濟》，分析了中國房地產危機對經濟的深重影響。
本文系引用華爾街日報，對原文作了部分刪減。
中國龐大的房地產業正陷入一場新的危機，有可能成為該國迄今為止最嚴重的危機。
兩年前，負債累累的開發商中國恒大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱：中國恒大)陷入無力償債的境地，這刺破了中國的房地產泡沫，並引發了一連串的開發商違約事件和商業損失。該行業的困境已拖累中國經濟。
如今，中國最大的民營開發商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings, 2007.HK, 簡稱﹕碧桂園)正在掙扎求存。與因揮金如土而受挫的恒大不同，碧桂園的麻煩來自投資者和購房者紛紛遠離該行業。
碧桂園的財務困境可能會給經濟和政策制定者帶來比2021年恒大債務違約更大的問題。碧桂園的大量業務集中在偏遠城市和工業區，這些地區在經濟景氣時曾是中國經濟增長的引擎。現在，這些地區正遭遇政府財政緊張和居民加速外流的困局，使其更無力消化一家大型開發商倒塌帶來的影響。
今年早些時候，在擺脫新冠疫情而重新開放後，中國經濟曾短暫反彈，目前在許多方面舉步維艱。經濟學家預測，房地產業的問題將再次沉重打擊消費者信心，並延長持續已久的房地產業低迷期。房地產及相關產業約占中國國內生產總值(GDP)的四分之一。
哈佛大學經濟學教授肯Kenneth Rogoff說：“整個行業都陷入了困境。這些問題在中小城市尤為嚴重”。他說，多年的過度建設導致住宅供應嚴重過剩，房地產市場將需要進行調整。Rogoff說：“如何防止中國民眾陷入恐慌？這並非易事，因為他們的大部分財富可能會大幅貶值。”
截至2023年6月30日，碧桂園參與了3000多個房地產專案，涉及數以百萬套計的住宅。該公司背負著相當於1860億美元的債務，包括已售出但尚未交付的住宅、對供應商的欠款、銀行債務和債券。其中大部分債務將在一年內到期。
在減記了部分房地產開發項目和其他資產的價值後，該公司上半年虧損超過70億美元，創下該公司虧損最高記錄。
2023年8月，該開發商未能按時支付兩筆美元債券的利息2250萬美元，但在30天寬限期結束前湊夠了現金，避免了違約。碧桂園的境內債權人批准其部分人民幣債券展期，這為其贏得時間來解決流動性問題。
碧桂園8月份新建住宅合同銷售額同比下降70%，跌至11億美元。分析師說，如果銷售不出現反彈，該開發商很可能會出現大面積違約。
碧桂園成立於20世紀90年代，創始人是現年68歲的楊國強，楊國強在中國廣東省南部的一個村莊長大，家裡兄弟姐妹共八人。該公司總部有一座用磚砌成的小房子，牆頂上是用樹幹支撐的金屬屋頂，這是該公司創業初期辦公室的1:1複製品。
到21世紀第一個十年中期，碧桂園開始在全國各地建造住宅項目，包括聯排別墅、公寓樓和綜合開發項目。碧桂園還自有和經營酒店。
楊國強於今年3月退休。他的女兒、現年41歲的楊惠妍擔任公司董事局主席。
碧桂園曾被視為中國最穩健的房地產開發商之一，如今陷入了財務困境。
中國根據GDP、人口規模和密度以及其他因素，將全國600多個城市劃分為不同等級。北京、上海和深圳等最富裕的城市屬於一線城市。五線城市被認為是最貧窮的城市。碧桂園多年來不斷擴張，主要集中在非一線城市。
碧桂園受益於中國從2015年開始在低線城市實施的城市更新改造計畫，該計畫為相關居民提供新房，或提供現金用於購房。碧桂園還將農村地區的樓盤推向市場，出售給居住在成本較高的較大城市的居民。
2016年該開發商的合同銷售額增長了一倍多，在接下來的五年裡，每年的銷售額都超過了人民幣5000億元，按當前匯率計算相當於逾690億美元。
碧桂園在過去十年裡購買了3000多塊土地來建房。萬得(Wind)網站對開發商土地銷售記錄的分析顯示，這些地塊遍佈中國所有三線城市、86%的四線城市和44%的五線城市。相比之下，中國恒大在中國約三分之一的四線城市和12%的五線城市擁有地塊。
碧桂園告訴投資者，該公司在欠發達城市推出的項目的回報率遠遠高於在富裕城市推出的項目。
在擁有約340萬人口的中國南部廣東省四線工業城市韶關，碧桂園有四個大型住宅開發項目躋身去年該公司的全國百大項目之列。最大的一個專案包含數千個住房單元、一家酒店、幾所幼稚園和幾家診所。最近，韶關打出廣告的一套1,500平方英尺三居室售價略低於10萬美元。
以前大部分收入主要來自向碧桂園及其他民營開發商賣地的省政府和市政府已經感受到了成交量銳減帶來的壓力。
一些實力較弱的省市正在艱難應對沉重的債務負擔。在許多經濟更為落後的城市，居民收入較低且不穩定，地方政府預算和財政也更加緊張。與北京和上海等富裕城市相比，國內經濟比較弱的地區房屋銷量和價格下降幅度更大。
“碧桂園是中國大眾市場房地產和城鎮化故事的代名詞，”Barclays分析師在9月份的一份報告中說，並稱碧桂園的債務沒有恆大那麼多，而且人們普遍預計碧桂園能熬過房地產低迷期。他們說，該開發商上個月在償債方面遇到困難時，“市場僅存的一點信心也動搖了”。
法國興業銀行(Societe Generale)中國經濟學家Michelle Lam說，“私營開發商目前占中國住宅銷售總額的三分之一，由於房價下跌，中國家庭不再將住房視為一種安全的投資。”
2022年，恒大的違約引發了房地產市場的連鎖反應，導致另外幾十家開發商倒下，其中包括三大民營開發商之一的融創中國控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 簡稱：融創中國)。
投資者和銀行紛紛離場，一場信心危機開始在整個市場蔓延。就在今年年初，碧桂園還是少數仍可發行美元債的房地產公司之一。碧桂園稱其財務狀況良好，並表示有信心抵禦房地產低迷期。
隨著中國房地產市場下滑加劇，中國政府去年年中通過幫助碧桂園和其他幾家民營開發商獲得資金，並為其國內債券發行提供支持，為它們注入了一針“強心劑”。到了秋季，投資者再次轉為看空，碧桂園的債券價格跌入嚴重低迷水準。
碧桂園及其子公司開始出售資產以籌集現金，包括將其在廣州一家購物中心的股份出售給連鎖餐廳“太二酸菜魚”的母公司，另外將其廣州亞運城(Guangzhou Asian Games City)的持股賣給一家國有開發商。廣州亞運城是為2010年亞運會而建的一個熱門住宅區。
2022年底，中國提出了一個新的金融16條計畫來重振房地產市場。國有銀行承諾向包括碧桂園在內的一批“模範開發商”提供充足信貸。隨後投資者推高了碧桂園的債券和股票價格，使該開發商得以在香港再次融資。
中國解除防疫限制後的重新開放也提振了全國範圍內的住房銷售。今年早些時候，全國住房銷售曾連續數月上升，令碧桂園的高管們樂觀地認為最糟糕的情況已經過去。
今年4月，碧桂園董事會主席楊惠妍在公司年報中說，她感到“重任在肩”，要帶領公司應對房地產市場從過去的高速增長期逐步進入平穩期的過渡。
這家開發商恢復了在公開拍賣會上的拿地交易，顯示出該公司對最糟糕的低迷期已經過去的信心。不過實際情況表明，此舉時機不對。4月份中國住房銷售再次開始下滑，並持續走低。投資者拋售了該公司的股票和債券。
碧桂園8月份向投資者表示，該公司的持續經營能力存在不確定性，但公司不會放棄。該公司還稱，當務之急是完成並交付預售房屋。這可能有助於釋放目前鎖定在代管帳戶中的現金，使這筆錢能夠用於償還債務。
8月中旬，中國恒大依據美國《破產法》第15章在紐約申請破產保護，距離這宗全球規模最大、最複雜的債務重組案之一的終點更近一步。在停牌19個月後，中國恒大股票於8月28日恢復交易。當天該股大跌79%。
中國政府最近放鬆了住宅限購政策，這是試圖刺激銷售的又一舉措。政府放寬了首套房認定標準，首套房可享受額外的優惠和補貼。並降低了首套房和二套房的首付比例。
潛在購房者重新光顧北京、上海和其他一線城市的售樓處。野村(Nomura)中國首席經濟學家陸挺表示，本輪週期結束時，大城市的銷售將企穩甚至反彈，但對許多中小城市來說，頂多是房地產銷售不再惡化。
中國信貸研究公司YY評級(YY Rating)創始人姚煜稱，即使碧桂園僥倖避免了違約，也將不得不大幅縮減規模。他說，銷售進一步下滑是不可避免的。他表示，中國民營開發商的時代已經結束。
