（綜合報導）2020年夏天以來，美國房地產市場出現了一些不合直覺的變化。儘管失業率高達兩位元數高位，但市場發生重大轉變，進入繁榮期。市場需求激增的直接原因是遠端辦公引發人們對住房空間的需求增加。
值得注意的是，從2020年夏季到2022年，因為個體希望從擁擠的合租環境中獨立出來，財務狀況好轉的千禧一代開始安排自己的獨立生活，導致住戶組成數比預期高220萬。Covid疫情期間住房需求激增程度之高，以至於當時美聯儲（Federal Reserve）的研究人員估計，住房供應需要驚人地增加300%，才能滿足這種高漲的住房需求。
顯然，住房供應一直沒有跟上需求的上漲節奏，導致美國房價過熱。Case-Shiller全國房價指數（Case-Shiller National Home Price Index）顯示，從2020年3月到2022年6月，美國房價上漲了43.3%。三藩市聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of San Francisco）的研究人員表示，房價上漲有60%以上可以直接歸因於居家辦公政策引發的需求增加。
進入2023年後，抵押貸款利率的衝擊顯然抑制了過熱。Case-Shille指數顯示，10月份全國房價仍然比2022年同期的峰值低2.4%。然而，市場並未出現大面積回檔。房價大多數並未明顯回落，即便是在去年受到房地產調整重創的西部市場也是如此。
高盛集團的模型預測，以Case-Shiller指數衡量，今後幾年美國房價的漲幅將非常微弱：2023年為+1.3%，2024年為+1.7%，2025年為+2.4%，2025年為+3.8%。要想正確看待這個問題，我們要知道，自1976年以來，美國房價的平均年增長率為5.5%，其中包括2021年前所未有的19%的飆升。
雖然從技術上講，高盛集團的預測結果是房價將緩慢上漲，但有人可能會說，房地產市場將出現“橫盤”--至少相對於我們過去十年看到的增長而言是“橫盤”。
畢竟，如果這一預測成為現實，到2026年年底，美國房價將僅比2022年6月的Covid疫情峰值時高出4.5%，比2023年的底部僅上漲10.1%。
二手房庫存緊張繼續給房價帶來上行壓力，但高盛集團稱，Covid疫情導致的房價上漲和抵押貸款利率從3%至7%以上的飆升造成購買能力緊張，給房價帶來了下行壓力。經過對上述反作用力的綜合考慮，高盛集團的預測顯示，房地產市場將陷入僵局，2026年前的房價增長水準將非常低。此外，該預測預計，抵押貸款利率高企的情況將難以緩解，預計2024年至2026年之間的10年期美國國債的平均收益率為3.75%。如果出現這種情況，抵押貸款利率可能就會保持在6%左右。
高盛集團的研究人員在最新的住房報告中寫道：“由於抵押貸款利率目前比春季高出約175個基點，我們預計未來幾個月，與購買能力相關的壓力將推動房價增長放緩。”
高盛集團的預測模型還預測，未來通脹不會再次爆發，消費者價格指數（Consumer Price Index）將在2023年上漲3.0%，2024年上漲2.8%，2025年上漲2.4%，2026年上漲2.4%。而高盛預計，就業市場仍將緊張，到2026年，失業率將保持在4%以下。
簡而言之，高盛集團預計美國經濟將實現軟著陸，而房地產市場將因為負擔能力和供應問題而承受壓力，導致美國房價在一段時間內相對停滯。
